Trong bối cảnh các đô thị lớn trên thế giới đối mặt với áp lực dân số, giao thông và nhu cầu phát triển bền vững, mô hình TOD (Transit-Oriented Development) đang trở thành xu hướng quy hoạch được nhiều quốc gia lựa chọn. Từ Tokyo, Osaka, Hong Kong đến Singapore, những khu đô thị thành công nhất đều có một điểm chung: phát triển xoay quanh các trung tâm giao thông công cộng.
Tuy nhiên, TOD ngày nay không còn đơn thuần là việc xây dựng nhà ở gần nhà ga hay tuyến metro. Sau hơn một thế kỷ phát triển, mô hình này đã liên tục được nâng cấp và hoàn thiện. Đến nay, giới quy hoạch quốc tế nhắc đến một khái niệm mới – TOD 5.0, được xem là thế hệ phát triển đô thị tiên tiến nhất hiện nay.
Đây cũng là mô hình mà The Megapolis tại Ga Thủ Thiêm đang hướng tới trong quá trình phát triển, với tham vọng tạo ra một trung tâm đô thị tích hợp quy mô lớn, gắn liền với hệ thống giao thông chiến lược của TP.HCM.
TOD là gì?
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Trong mô hình này, nhà ga, metro hoặc các đầu mối giao thông đóng vai trò hạt nhân, còn các chức năng như nhà ở, thương mại, văn phòng, khách sạn và dịch vụ được bố trí xung quanh trong phạm vi thuận tiện cho việc đi bộ.
Mục tiêu của TOD là giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo ra môi trường sống thuận tiện hơn cho cư dân.
Khái niệm TOD hiện đại được phổ biến rộng rãi bởi nhà quy hoạch đô thị Peter Calthorpe vào đầu thập niên 1990. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều thành phố tại Nhật Bản đã áp dụng tư duy này từ hàng chục năm trước đó.
Tại Tokyo, các công ty đường sắt tư nhân không chỉ xây dựng tuyến tàu mà còn phát triển nhà ở, trung tâm thương mại, trường học và bệnh viện dọc theo tuyến giao thông. Nhờ đó, họ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, vừa phục vụ cư dân vừa bảo đảm lượng hành khách ổn định cho hệ thống vận tải.
Mô hình này đã góp phần hình thành nên những khu vực sầm uất bậc nhất thế giới như Shinjuku, Shibuya hay Marunouchi.
Hành trình hơn 100 năm phát triển của TOD
Theo các chuyên gia quy hoạch, TOD không phải là một khái niệm cố định mà liên tục tiến hóa cùng với nhu cầu phát triển của xã hội.
TOD 1.0: Giao thông là trung tâm
Giai đoạn đầu tiên xuất hiện vào đầu thế kỷ 20 khi các nhà ga chủ yếu phục vụ chức năng vận chuyển hành khách.
Mô hình này tập trung vào hạ tầng giao thông, với các khu vực đỗ xe, sân ga và hệ thống kết nối cơ bản. Không gian xung quanh chưa được khai thác cho mục đích đô thị hay thương mại.
TOD 2.0: Hình thành trung tâm bán lẻ
Khi lượng hành khách tăng lên, các nhà ga bắt đầu xuất hiện các cửa hàng bán lẻ, nhà hàng và dịch vụ phục vụ nhu cầu mua sắm.
Ở giai đoạn này, giao thông và thương mại bắt đầu có sự liên kết với nhau. Tuy nhiên, quy mô vẫn còn giới hạn trong phạm vi nhà ga.
TOD 3.0: Đô thị hỗn hợp quanh nhà ga
Đến những năm 1970–1980, các thành phố lớn bắt đầu phát triển mô hình đô thị hỗn hợp.
Không chỉ có bán lẻ, khu vực quanh nhà ga xuất hiện thêm văn phòng, căn hộ và khách sạn. Nhà ga trở thành trung tâm của một cộng đồng dân cư và doanh nghiệp thay vì chỉ là nơi trung chuyển hành khách.
Tokyo là một trong những ví dụ điển hình cho giai đoạn này.
TOD 4.0: Tái cấu trúc đô thị
Bước sang thập niên 1990 và 2000, nhiều quốc gia như Singapore và Hong Kong nâng cấp TOD lên một cấp độ mới.
Nhà ga không chỉ phục vụ khu vực xung quanh mà còn trở thành động lực tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Các khu vực cũ được cải tạo, chức năng sử dụng đất được tối ưu hóa và hệ thống giao thông được kết nối đồng bộ hơn.
TOD lúc này không còn là một dự án riêng lẻ mà trở thành chiến lược phát triển đô thị ở quy mô thành phố.
TOD 5.0: Global Gateway
Đây là thế hệ mới nhất của mô hình TOD.
TOD 5.0 hướng đến việc tích hợp toàn diện giữa giao thông, tài chính, thương mại, văn hóa, công nghệ và môi trường sống trong cùng một hệ sinh thái.
Nhà ga không chỉ là điểm trung chuyển mà trở thành trung tâm kinh tế, xã hội và văn hóa hoạt động liên tục 24/7.
Ở cấp độ này, các dự án thường có khả năng kết nối trực tiếp với sân bay quốc tế, mạng lưới đường sắt tốc độ cao hoặc các tuyến giao thông chiến lược cấp quốc gia.
Những hình mẫu TOD 5.0 trên thế giới
Grand Green Osaka – Nhật Bản
Được xem là một trong những dự án TOD hiện đại nhất Nhật Bản hiện nay, Grand Green Osaka phát triển ngay cạnh nhà ga Osaka-Umeda.
Tổ hợp này tích hợp văn phòng hạng A, khách sạn, trung tâm thương mại, công viên đô thị và các không gian cộng đồng trong cùng một khu vực.
Điểm đặc biệt là thiên nhiên được đưa vào trung tâm đô thị với hệ thống công viên quy mô lớn nằm giữa khu vực có mật độ giao thông cao nhất Osaka.
Jewel Changi – Singapore
Nếu Grand Green Osaka là biểu tượng của sự kết hợp giữa đô thị và giao thông, thì Jewel Changi là ví dụ điển hình cho việc biến hạ tầng giao thông thành một điểm đến.
Tổ hợp này kết nối trực tiếp với sân bay Changi, tích hợp trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi và không gian sinh thái trong nhà.
Mỗi năm, hàng triệu người đến Jewel Changi không phải để bay mà để mua sắm, tham quan và trải nghiệm.
Điều này cho thấy giao thông có thể trở thành động lực phát triển kinh tế và du lịch nếu được tích hợp đúng cách.
Shinjuku – Tokyo
Với khoảng 3,5 triệu lượt hành khách mỗi ngày, Shinjuku được xem là nhà ga đông đúc nhất thế giới.
Tại đây, ranh giới giữa giao thông và đô thị gần như bị xóa nhòa. Các trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng và khu giải trí được kết nối trực tiếp với hệ thống nhà ga.
Người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và giải trí mà gần như không cần sử dụng phương tiện cá nhân.
Vì sao TOD 5.0 trở thành xu hướng toàn cầu?
Các chuyên gia đô thị cho rằng sự phát triển của TOD 5.0 xuất phát từ ba nhu cầu lớn.
Thứ nhất là nhu cầu giảm ùn tắc giao thông và hạn chế sự phụ thuộc vào ô tô cá nhân.
Thứ hai là tối ưu hóa giá trị đất đai tại các khu vực có khả năng kết nối cao.
Thứ ba là tạo ra những trung tâm đô thị đa chức năng có khả năng vận hành liên tục thay vì chỉ hoạt động theo giờ hành chính.
Mô hình này giúp gia tăng hiệu quả kinh tế, giảm chi phí xã hội và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Đó là lý do nhiều quốc gia đang xem TOD là giải pháp quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị dài hạn.
The Megapolis và tham vọng TOD 5.0 tại Việt Nam
Trong bối cảnh TP.HCM đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, The Megapolis được định hướng phát triển theo mô hình TOD thế hệ mới tại khu vực Ga Thủ Thiêm.
Điểm nổi bật của dự án nằm ở vị trí gắn liền với ba tuyến giao thông chiến lược gồm đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Metro số 2 và tuyến kết nối sân bay Long Thành trong tương lai.
Sự hội tụ của các tuyến hạ tầng này tạo điều kiện để hình thành một trung tâm đô thị tích hợp có khả năng kết nối khu vực, quốc gia và quốc tế.
Theo định hướng phát triển, The Megapolis sẽ tích hợp các chức năng như trung tâm thương mại, văn phòng hạng A, khách sạn quốc tế, không gian công cộng và các dịch vụ hỗ trợ giao thông.
Mô hình này hướng tới việc tạo ra một hệ sinh thái nơi cư dân, doanh nghiệp và du khách có thể tiếp cận đầy đủ các nhu cầu sống, làm việc, mua sắm và di chuyển trong cùng một khu vực.
Kết luận
TOD 5.0 không đơn thuần là một xu hướng bất động sản mà là kết quả của hơn 100 năm tiến hóa trong tư duy phát triển đô thị trên thế giới.
Từ những nhà ga đơn thuần phục vụ giao thông, các trung tâm TOD hiện đại đã trở thành những cực tăng trưởng kinh tế, thương mại và văn hóa của các thành phố lớn.
Các mô hình như Shinjuku, Jewel Changi hay Grand Green Osaka cho thấy khi giao thông được tích hợp với đô thị, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở hạ tầng mà còn ở khả năng hình thành các hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh.
Tại Việt Nam, cùng với sự phát triển của Metro, đường sắt tốc độ cao và sân bay Long Thành, các dự án như The Megapolis đang cho thấy xu hướng phát triển mới của đô thị tương lai – nơi giao thông, thương mại, tài chính và không gian sống được kết nối trong một hệ sinh thái vận hành liên tục 24 giờ mỗi ngày.
